这种理论为什么在1998—2003年之前不生效呢？为什么1998—2003年平均每年的房价只增长2.7%呢？住宅商品价格平均增长3.5%，房价收入比连年下降呢？那一阶段的房价也在不断上涨，但地价却波动不大，为什么那时没人在埋怨地价在推动房价的上涨呢？而这以阶段又恰恰是个人购房从低向高快速发展的过程。

2002年的土地招拍挂文件改变了土地的供给方式，2003年8.31大限加剧了这种土地供给的格局，同年“关紧两个闸门，守住一条红线”的调控措施让供给量连续四年大幅下降，才形成了调控政策推动之下的房价变化和土地领先的价格信号，并逐步在现实的房价中引发社会的争议。

1991年的55号令推动了土地的有偿出让，形成了第一波的房价变化，从有管理和计划的审批定价变成了市场化的“房价+地价”的新房价。此后的房价中开始包括了土地的出让价格和土地的有期使用。

虽然至此跳增让房价上了一个台阶，但全社会所有人都知道这是因为土地开始交租了，因此没有人将此次房价上升的责任推给开发商。且此时的买主大多为单位的福利分房，这些管理者能理解土地出租的基础变化而上调房价的合理性，少量的社会商品房则在内销外销有别中不得不服从于地租交纳而引发的涨价。

但当时的地价成本约占房价的5—10%，（拆迁、征地成本比出让金成本都低），对房价的影响较低，重要的在于获取土地的方式和成本较低，交易的成本更低。

而当土地垄断、供给减少、交易成本提高之后，新的土地供给方式才引发了地价对房价的推动作用。政府从不计算开发商购买标书、实地考察、论证方案、研究招标文件和交纳保证金的成本，似乎这不是地价中的一部分，而不知十次不中标的成本都会转移到一次中标的项目中去。至少会冲减企业的利润。

今日北京土地中标，其中一个项目的竞标单位多达16家，仅投标保证金就高达13.9亿元。十多个项目的保证金合计大约就要180亿元，利息成本就高达5000多万元。这些增加的土地交易成本都会转化为地价中的一部分，但政府收取了这些利益，却绝不会将这些交易计入地价的成本价格之中。

地价推高房价的过程其实是个后浪推前浪的过程。如最初的土地价格约占房价的10%， 但当第二批土地的价格在紧缺下上涨时，如占到了房价的15%时，前一批地价只占房价10%的开发项目也会按新的地价标准而提高销售价格，这样就降低了原有的统计口径中成本地价与房价的比例。

当这些地价原本占房价15%的项目销售中，遇到了周边新的土地拍卖时，这些土地可能再次上涨，于是前者后期的销售就会按照新的地价重新评估土地的现实价格并提高房价。后浪推前浪的叠加效应就会倍增，前者的房价在提升中增加了利润，有的甚至可能成为“暴利”，中者的则可能从低利变成中利，后者的土地高价可能低利并处于风险之中，后浪为前浪的涌动增加了动力，而后浪则在承担风险。

正像2006、2007年出现了大量的天价地，这些天价土地的后浪作用让在让前浪中低价土地（相当于天价地的低价）项目销售价格上涨，但宏观经济的调控政策和美国的金融危机让中国的经济下滑时，让中国的房价下跌时，这些天价地就变成了在推动前浪中发挥了巨大的作用，有在房价下跌时承担了无法消化的巨大风险的牺牲品，至今北京还有大量的此类土地尚未动工，成了最劣质并会在账面计提土地估值损失的库存。

假定国土部的调查中，按现时的市场下跌之后的交易价格计算这些天价的土地时，就会发现这些土地的成本占房价的比重大约就大于了50%或更多，如北京通州区5300多元/平方米的土地与现金8000—9500元/平方米的期房交易价格相比，这个成本土地与房价的比大约就大大超过了50%了。

而后浪推动前浪的现实会让前浪中的项目占到更多的便宜，却无法让整个行业的平均利润的普遍提高（行业利润率要承担那些天价地的亏损和风险损失）。而后浪推前浪的效果则是将前后的不同地价混合计算时，会降低平均土地在房价中的比重，而如果将前、后浪中的项目分别单独计算时，就会大大提高了土地在房价中的比重。

当社会在热议“面粉贵过面包”时，形象的说明市场中先出现了贵过房价的土地而不是按当时市场房价而提高的土地价格，而后浪推动前浪的规律则是贵的面粉在推高不是贵面粉生产的面包的现实价格。也因此才得出了地价推高房价的结论。如广渠路10号地的地价推高的首先是当地届时的二手房房价，此时10号地的项目尚未开发，但后浪推动前浪的作用已经明显的在市场上被充分的显现出来了。

那么是否应修改下赵松所长的计算公式，不是用成本土地的价格与这个项目的今后的销售房价对比土地房价比，而是用新出现的土地价格直接与当时的市场价格对比，计算出土地在房价中所占的比重。那么大家就会发现这个土地与房价的占比关系会大约提高二成以上，这就是后浪推动的直接反映。而如果用后浪的土地购买价格与项目的销售价格相比时，会发现现实中这个销售价格已被再后的土地价格上涨的后浪推高了，已失去了直接对比的价值规律性。

可以说国土部的土地价格和其在房价中的比重计算中，恰恰错误的忽略了这种后浪推前浪的变化规律，正在与他们只固定计算土地的初始价格与项目销售价格的比重关系，不知道这个价格已在后浪的推动下发生了变化，因此名以上的土地与房价之比的降低并不等于实际的地价在推动房价的因果关系不成立。

反之，如果后浪推动前浪的规律不变，“面粉贵于面包”的现象才会在后浪的推动中让面包的价格提升，那么是开发商对房价的预期而让面粉的价格上涨了，还是开发商已预知中国的土地供给制度必然会产生后浪推前浪的结果而敢于在土地资源紧缺中大胆的举牌不断的拍出天价，争论也就真相大白了。

试想，如果政府不是立足于获取土地的最大收益，完全可以在“面粉贵于面包”时中止中天价的拍卖，而政府为招标，或先规划后切块降低招拍挂的门槛。完全有更多的办法和手段来防止后浪淹没前浪的推动作用。但遗憾的是政府早就参与到城市与土地的经营之中，早就变成了企业式的追求利润最大化，在依赖于土地财政发展城市经济时忘记了自己的社会责任，而在谋求了土地的暴利之后，却要求市场去承担为穷人盖低价房的责任，又用各种理由去掩盖这种土地价格推高房价的过失，只会搬起石头砸了自己的脚，今后还会继续扩大这种错误。

本来一个国家的经济运行中的任何问题都是政府的责任，尤其是一个以计划经济为基础向市场经济转化的国家更是如此，不管是市场制度建立的责任、市场监管的责任还是非市场化主导经济的责任都与政府管理的责任相关，那么不管是地价过高还是房价过高也都是政府的责任或政府经济政策管理的责任，那么为什么要争论是房价推高地价还是地价推高房价。

原因大约正在于中国的经济有太多的部门在分工管理，各自有自己的责任与利益。于是一个行业的生产与管理链条中有多个部门在分段管辖。本应由政府承担的责任变成了分段中的部门责任，这个责任又与升官、权利和利益相关，于是每个部门都会力图将这个责任推给其他的部门。而土地、房价、税收、市场正是由不同部门、中央与地方分段授权、分段分部管理的，谁都不想承担责任才会出现争论，或者说确定了房价拉高地价的责任之后会让政府有更好的理由从土地中获取更多的收益。

更有甚者是舆论、社会、网络、官员都将房价的责任和房地产行业暴利的责任推给“黑心的开发商”，于是让开发商不像当“窦娥”而不得不奋起反击。因此才有了地价与税收占房价中的比重的构成分析、有了地价过高推动房价上涨的原因分析、有了非行业暴利的分析等等。

是非不辩不明，只有一个声音常会被欺骗。因为各方的声音都会因立场而有偏向，但当不同的声音都能被推在一个平台上时，人们就会有更全面的独立的判断，可以找出烟雾弥漫背后的真相。经济规律与自然规律一样都不会因某个人的言论而改变。

历史就是大浪淘沙的过程，而后浪推前浪是一种自然规律。难则难在前浪可以在后浪的推动之下平安着陆，而后浪的风险则在于政策的推动是否能不断的掀起更高的后浪。而没有后浪的推动时，前浪只会降低、逐步减弱，不可能推动房价的暴涨。

什么是成本地价房价比，赵松所长解释为：从商品房成本的角度将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价比——即为成本地价房价比。

似乎所有官方的研究机构都在犯着同一个错误，他们都只会按计划经济的计算方式静态的计算土地供给的初始价格，即土地获取时的楼面地价周长不变，测算土地占房价的比重。只知道土地附着时间的变化可能会升值，却不知道持有这些土地时，这些土地的成本也在不断的提高，持有土地是要支付持有成本的。专家们梦想着用“物业税”来加大住房的持有成本，难道不知道土地的持有也有成本？

土地在购买时一次性支付了全部的土地出让金，但能在同时就生产出房子并开始销售吗？在规划、设计、申报、审批（一次批不了，要多次审批）的周期中，在基础设施施工到开始领取销售许可证之前的这段周期中，开发商不是在为每一平方米的土地支付着土地使用税的税收吗？在持有这些土地的周期中没有资金占用的成本吗？一次性支付的资金是天上掉下来的吗？所有的楼面都是可以销售的面积吗？难道规划的所有容积率里不包括为社区服务的各种基础设施和配套面积吗？而这些面积又都能分摊到销售面积之中吗？而这些难道不支付土地成本吗？

目前国土部鹿心社副部长在新闻发布会上再次高调宣称，中国的地价仅占房价的15—30%，全国平均为23.2%，这个地价的水平远低于美国、加拿大、英国、韩国、日本、新加坡，并认为地价推高房价没有道理。

真不知道政府官员的脑袋瓜里都装了些什么，至少土地制度不同的差别应让中国这些管理土地的高官们知道，中国的土地是四十年至七十年的使用权，中国永远无法享受土地的升值收益，而拥有产权的土地是享有完全的土地升值收益的权利，租用与购买的价格怎么好意思放在一起对比呢？总不能为掩盖地价推动房价的事实用些连自己都无法相信的欺诈手段吧。

如果按全国平均房价4000元/平方米，平均地价23.2%的初始成本计，购买土地时有契约税、未建成之前有土地使用税、购买土地有建设期的资金成本，还有不少于5%的不可销售面积的地价分摊，再加上土地增值税，这个比例大约就超过了35%了。

总不能卖土地的只管土地的卖出时的价格，而不管因土地卖出时的各种税费及限定条件引发的土地价格变化吧。开发商卖房子时，计算房价时，总不能不计这些成本吧。那这些因取得土地而产生的费用难道不是地价中的组成吗？

卖车的可以不管税收、养路费等其他费用，因为不是一个主体。但对于土地而言，因土地而产生的一系列税费尽管不是一个部门所征收，但都进入了政府一家的口袋里，当然要统一计入房价的成本之中了。如果政府用不同部门分别收取和土地有关的相关费用，然后又各算各的账，各自只公布自己收取到的那一部分钱，就认为土地的成本在房价中的比例不高，不仍然是在欺骗群众吗？

如果将政府所有部门的收费或税收都加在一起也许这个数字或土地在房价中所占的比重就大大不同了。注意全国工商联在两会中提出的报告中并没有单独认为地价超过了房价的50%，而是在房价的构成中土地和税费就占到了50%以上，这里尚未计算政府的各种收费如审批的费用、市政的费用、办证的费用、规费等等。

尽管只按4000元/平方米的全国平均房价中土地初始成本占23.2%（不知道是净地出让的调查，还是毛地出让的调查；不知道是商品房住宅还是包括其他；不知道是否有廉租房代建或经济适用住房参数）加上各种因土地而产生的税费，合计约占35%（约1400元/平方米），那么剩下的建安费用、管理成本、利润还剩多少呢？此外还有营业税、所得税等其他的各种税费。开发商所得利润不管是多少都无法与政府从土地上收取的收益相比。

纠缠地价在房价中所占的比重之争在于政府从房价中的收益更多，还是开发商暴利更黑；在于土地的天价推高了房价，还是房价的暴涨推高了地价，这个问题其实只在于土地是垄断性供给还是市场自由的配置和选择。为什么非购买土地上的价格会低很多呢？以为没有了购买土地的环节，那么因此而产生的契税、土地使用税、购买土地的资金成本、非销售面积分摊的土地成本和土地增值税等都同时不再发生了。这也证明仅仅计算土地出让时的地价初始价格而不计算同时必然发生的相关费用完全是一中自欺欺人的宣传，而非公布地价的实际成本和比重关系。

但市场并不是过家家的游戏，而是要用真金白银来支付每一笔费用的。

现代管理考核中有一个叫EVA的管理体系，就是要用扣除资本使用成本之后的盈利能力考核被委托人为股东创造财富的能力。国资委正在研究按这种方式对国企的管理者进行考核，而社会中已有大量的企业在按此种办法对管理层进行考核。

投资人将资金支付给管理者时，会首先考虑这个投资是否能获得超额的利润，如投资人将资金购买债券、委托银行信贷可以获得5%或6%的利润，那么用于有风险的投资时一定是因为这个投资可以获得超过银行委托信贷或购买债券等更安全的投资的收益，即超过前者5—6%，否则又怎么会有人进行投资呢？

EVA的考核就是先要扣除这些社会平均收益，或者说银行信贷利率之后，看经理人能给股东创造多少收益。

当开发商购买一块土地时，不管其支付土地出让金的现金流是来自于自有资金还是银行信贷都会将资金占用期的占用费用计算到土地成本之中，否则政府又为什么要一次性的收取七十年的土地出让金，而不是分期付款呢？为什么不是等有了商品房的销售收入再收取土地出让金呢？为什么不分七十年收取土地出让金呢？大约这都是为了从资本占用成本的角度出发，多占有一些资金占用成本的便宜吧。那么为什么计算土地成本的人却只计算出让时的初始价格，而不计算开发商的土地使用税收和资金占用成本呢？难道土地的增值税也不是土地成本吗？

用正面的顺差计算按10000元/平方米的销售价格如有2000元/平方米的销售毛利率，则要扣除5.5%的营业税和1—2%的预交土地增值税，25%的利润所得税，净利为：

2000-（2000-550-200）*25%=937.5元。

则该项目每平方米的销售利润为9.3%，要按3年生产周期计算年利润率为3.1%，则远远低于银行存款利率和债券利率。可以说该投资没有为股东创造任何财富，反而是亏损的。

如果按8000元/平方米成本的投资利润率计算为11.7%，同样按3年计，年为3.9%，也低于信贷利率和部分债券的价格，而其与5000多元的土地价格就更无法相比了。

如果按10000元/平方米的销售价格有3000元/平方米的销售毛利率计算，同样的扣除，则销售净利1687.5元/平方米，年销售利润率为5.62%，投资利润率为24.1%。这样就要再多交纳土地增值税（最高税率60%），年利润率约为6.5%。

如果没有银行贷款和商品房销售制度，则上述利润率远不足以吸引各种资金投入到房地产行业中来。

而如果4000元/平方米的土地初始价格，实际的土地成本大于5000元/平方米，10000元/平方米的销售价格就很难将毛利率提高到20%，更不用说30%了。各种建筑、管理成本过低就根本建不出能卖10000元/平方米的好房子。

除了土地的4000元/平方米之外的房价中还有多少税呢？规划设计要交营业税；建设单位有各种税；建筑材料要交增值税和营业税；中介、广告都有营业税；设备、洁具、厨具、水箱、空调等要有增值税、营业税，然后这些税再都进入房价之中再交营业税，然后又集中于房价中交契税、印花税等。

汽车等工业生产中购买发动机、轮胎等是可以以增值税发票冲扣税收，减免二次重复纳税的，但房子中的空调、洁具等都会重复的交纳三次税收。

土地本来是租来的，但租金一次性支付之后，这些土地的租金又变成了房价的纳税基数，在营业税、契约税等纳税中还要为政府收取的土地租金再纳一次税，而这些都不应算在土地的成本或因土地而产生的相关费用中吗？

如果说开发商储备土地可以升值并转化为利润，那不正是市场经济的投资行为吗？既然开发商承担着房价可能下跌产生的风险，为什么不应该分享升值的利润呢？如果市场经济不允许获得投资升值的利润，那么还会有人投资于股票市场吗？还会有资本市场的存在吗？

我从来不认为政府不应收取土地出让金，或者收取高比例的出让金，我也从不认为政府不应税收，甚至重复征税。但前提是将这些从购买商品房中获取的溢价利润或税收大量的用于建立合理的住房社会保障体系，以解决那些无能力购买商品房家庭的居住问题。用从富人消费中的支付向穷人的保障上转移的办法，平衡收入分配的差别。

至少政府不应从穷人的住房中摄取更多的出让金和税收，至少政府不应在自己收取了巨额的出让金和税收后，要求市场解决穷人的住房问题，不应试图让市场在高地价中生产低价房去解决中低收入家庭的住房问题。

当中国的经济在世界金融危机中出现下滑时，本应与世界各国一样用大量减税的方式来刺激经济的活跃。从降低税率、增加税量的方式来增加税收。但中国却大幅度的推高了烟草的生产与消费税率，试图用提高税率的方式增加税收。

增加消费税率之后在本来消费就不足的情况下刺激更多的消费吗？这大约是个经济学的悖论。中央电视台在评论烟草税率提高时解释为：一可以增加税收；二可以控制吸烟对人体的伤害。这就是悖论。当为了减少人体的伤害让吸烟的总量降低，那么消费下降时税收会增加吗？消费在税率提高时，消费的总量会减少，对税收的贡献也必然会降低。

住房市场也处于这样一种悖论中，政府总想收取更高的土地收入，也想从房地产中收取更多的税收。但如果政府从土地和税收中收取的太多，那么开发商又如何生产低价的普通商品房呢？如果开发商的投资利润率都低于银行贷款利润或债券利息，那么还会有人去进行生产投资吗？

然而经济学的道理似乎在中国并不被重视，土地部门对成本土地房价比的解释似乎在认为土地在房价中所占的比重并不高，因此开发商完全可以生产出更廉价的房子。如果这些研究人员能实际的看看市场中的二手房房价都在随着周边一手房的土地价上升而水涨船高，就会知道市场追求利润最大化的经济学道理了，至少二手房并不是开发商在获取“土地升值的利润”吧。

最可恨的是许多专家级的研究人员们并不按经济规律与市场实践将真相告诉民众，反而用表面现象来掩盖事实真相。岂不是将真实越描越黑，让市场经济越来越向计划经济倒退，让政府在开发成本的构成公开中成为众矢之的。

附：《住房与飙升的房价》，摘自《被掩盖的经济真相》【美】托马斯·索维尔著。

一个中央电视台的读报者，大约仍觉得不够风光，于是就在读报时信口开河加上许多杜撰的佐料来吸引社会的注意。6月18日的读报中就国家要了解开发中土地成本一事提到了全国工商联在两会中的报告和我的名字，但这位读报人似乎根本就没有看过这份报告和我的博客，于是错误的大谈误谈房价中土地占到了50—60%，岂不让国土部门会恼羞成怒。其实报告中指的是土地和税收的成本占到了50—60%，而不但是指地价。如果明星们为假药做广告要承担法律责任，那么中央电视台的读报人传播假信息是否也要相应的法律来制裁呢，也许国家的决策层正是被这种读报人的忽悠才上了当，做出了糊涂的决策。

数日前我接到了建设部一位领导的来电，向我索要了这份报告，并告知上头要安排部里核实，我说建设部一不管地、二不管税收，又有何能来核实，岂不是狗拿耗子吗？于是几天前先有了税务总局的通知来查税，名单中有大量的房地产企业和华远集团公司，大约一是看是否偷税漏税，以弥补财政收入的下降损失；二是看看税收在房价中的比例。

华远历来是北京税收缴纳的3A企业，获荣誉纳税人称号多年。按市里的规定可数年不在查税，当然也不会担忧国税总局来查了。但查税是否能对成本的清理有帮助则难以估量。

几天前国家统计局又发了通知，将对40个重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查摸底，试图把握土地与税收在房价中所占的比重。

同样国土部的研究机构也在关注此事，且从不认为地价在房价中所占的比重过高，尤其不承认是地价再推动房价的升高。今天危机之后的再次天价地的出现，仍未能对土地供给的制度改革引起重视。

难道中国管理土地的部门居然弄不清土地供给的价格吗？这在外人看来好像是不可理喻的笑话，但这种笑话就发生在中国的现实生活中。

土地管理部门真的无法弄清土地在房价中的比重。

现有的土地供给政策中有毛地的出让和净地的出让，并逐步从毛地向净地转化。毛地的出让时，土地部门只知道收取了土地出让金的价格，但并不知道土地开发与拆迁中的成本。净地出让时，知道了土地出让的价格却不知道建设的开始时间与周期，不知道规划中配套建设的内容与比例；不知道应分摊到土地成本中的大量实物地租。因此土地部门只知道一个出让时的初始价格，无法预知和计算后面的变化。否则还用统计局大动干戈吗，土地部门报个数不救行了吗？

土地购置之后大约有9—16个月的产品定位、规划设计与审批、施工图设计与审查开工招标与审批等手续办理的周期，再有基础与地下工程施工的半年左右的周期，具备一定条件之后才能申报销售许可。但这个本来已交纳了土地出让金开始计算租约时间的土地还要另外支付一定数额的土地使用税，且不论这种税收是一种不合理的掠夺，但却不能不视为土地成本的一种支出。

许多的小区中有招标时配建的廉租房或规划中配建的各种公共设施，那么这些面积都计算在容积率中，却无法分摊在可销售面积中，那么这些地价和建设成本就变成了商品住宅中的一部分成本。

一个楼盘一次性的支付了全部的土地出让金（地价），但这个楼盘也许要分期分批多次开发，这个周期可能长达6—8年，土地使用税在年年支付、土地出让金的资金成本在年年累加，不但影响着销售的价格也在增加着其他的税收额度。

但这些却不是从土地部门的初始价格中可以反映出来的，他们并不计算这些市场化经营所形成的成本。他们似乎不知道土地出让金70年使用权的一次性支付，按贴现率计算土地出让金的实际价格，或说土地的实际租金相当于初始价格的十多倍，而房价怎么算都不可能有这种收益。1000元地价的房子，相当于10000多元的贴现地租，广渠门10号地的地价超过了15000元/平方米，相当于15万元的地租贴现，而房价是绝不可能买到15万元/平方米的。

早期可能会有一些低地价的土地，但土地部门并不知道这些土地大约已进行了2次或3次的转让，这些多次的转让大多并不是以土地买卖形成的，因此不会到土地部门去过户或交纳契税，这些兼并收购是以股权收购的方式进行的。市场经济有许多的交易并不是按照计划经济的管理思路中指定的路径行事，而一定会用最低的交易成本的方式进行，而这些股权交易形成的溢价又如何会被用统计和土地管理的方式发现呢？

土地部门调查土地的价格一定会为掩盖部门工作的失误和为保护部门的特权利益而认为排除各种因素，压低土地成本在房价中的比例。税务部门也会以同样的原因而降低税收在房价中的比例。但计划经济的管理已让政府无法摆脱依赖于政府的部门用行政命令和计划管理的方式来进行统计与调查的路径了。

为什么世界各国民选总统时，不是用官方的调查而是用民间的调查机构呢？为什么世界上有这么多的民间调查机构的资料会被各国的政府、研究机构或管理部门作为决策的参考呢？正在于市场与计划之间的差别，市场信任的不是政府，计划经济体系则从来不相信民间。

因而当全国工商联提出报告时，各级政府都表示的是怀疑，而不是信任。岂不知发布报告的人要用自己的声誉和命运在为报告的真实性做担保，而官方的机构却从来不会由个人为此而承担责任，就像中央电视台的读报人就并不为自己的诸多错误承担过任何责任一样。

一场轰轰烈烈的调查最终一定是一本无法公开的糊涂账。本来市场价格是由供求关系决定的，成本只是价格构成的一部分诱因。问题在于政府总希望房地产商们都当雷锋，承担替政府背着包袱的责任，在高地价成本时用低利润或亏损来生产低价位的住房，而从来不考虑市场经济中追求利润最大化是创造财富的动力这一经济的必然规律。也才因此有了一定要公布开发成本的梦想，一定要查查开发商是否是暴利。当实际的调查让政府发现房价组成中的大头流进了政府的腰包（包括现金地租、实物地租、各种税费）时，政府当然不敢公布成本的构成，一定会让这个调查成为无法公布的一笔烂账而不了了之。上海市政府不救曾想做这种事情吗，结果又如何呢？

我们并不在意政府从房价中拿走了大头，但很在意政府拿走了大头让房价升高之后把责任和脏水泼到了开发企业的身上，并将一切罪名和社会责任与良心的指责扣在了市场中的投资者、经营者、建设者、财富与税收的创造者身上。

也许政府从房价中拿走了大头并非是一件不合理的事情，因为这些钱可能用于解决了那些买不起住房家庭的保障；改善了拆迁中的家庭的住房条件；提供了城市更优质的市政设施与服务；贴补了城市的公共开支与服务，让城市的人民在支付高房价时分享了因房价中政府拿走了大头而提供的服务等。为什么政府就不敢承认这些拿了大头之后给城市带来的好处呢？反而是政府不愿意承认房价升高的责任，不愿承认开发商获取利润的合法权利，不愿中国实行真正的市场经济，仍想坚持计划经济的价格管理，仍想用看得见的手操控经济的运行轨迹。

如果不许企业追求利润的最大化，那么中国必将退回到计划经济的老路上去，让中国永远无法立足于世界之林。如果要允许企业追求利润最大化就必须改变现有的政策，由市场竞争去决定价格，而非由成本决定价格。政府必须容忍市场竞争中有一定的失败者，政府必须承担起保障这些失败者生存与生活的责任，而绝不是让市场去承担避免失败者出现的责任。

先是从网上看到了一条消息，说民生银行出笼了一份《国内房地产市场分析与展望》的报告，报告称中国房地产企业的土地库存巨大，按照历史速度消化需要50个月以上；同时房屋库存超过10亿平方米，按照历史速度消化需30个月以上。这条消息吓了我一跳，按照民生银行这份报告的结论，似乎中国的房地产业将长期处于一种去库存化的泡沫中。

这也与我们多年的研究和实际的调查有着截然相反的差距，为弄清楚到底是谁错了，我必须看这份报告的原文，其计算、推理与分析。《第一财经日报》6月17日B2版刊登了这份专题报告，看完报告之后，我心中的一块砖头落了地。原来民生银行这份极不专业的研究报告是在像小学生做算术题一样，丝毫不加分析的将一些统计数据罗列中一起加加减减得出的结论，就像是小孩过家家的一种游戏，将复杂的实际生活变成了一种无生命情感的想象。

民生银行的报告也许做了一道很好的算术题，但其谬误正在于根本不知道这一系列数字中的内涵已发生了很大变化。这些研究中比较不同时期的不同类别时，往往忽略了被比较类别的组成个体或内涵已发生了变化。这种结论的谬误恰恰建立在错误地比较不断变化的数据基础上。

最近读了一本书，是美国斯坦福大学的教授托马斯·索维尔著的《被掩盖的经济真相》。我建议民生银行的报告研究人员认真的读读这本书，重新认识这个真实的世界和市场，而不是简单的从统计数据中拿出几个数字加加减减就得出一个结论而误导市场与决策者。尤其是中国的经济正处于金融危机之后的恢复期，既需要扩大房地产的投资拉动中国经济和消费时，用错误的结论去误导市场将会给中国经济带来巨大的灾难。

这本书的序言只有这样短短的几句话：“人们相信一些观念可能有两种原因：一种原因是这些观念本身就是显而易见的事实；另一种原因是这些观念与我们对世界的普遍认识相一致，人们将这种观念当作事实的“替代品”而予以接受。主观的信念需要接受客观事实的检验，中经济领域尤其如此。由于经济现实不可避免的影响到成千上万民众的生活，因此建立中谬误之上的经济政策很可能带来毁灭性的影响。相反，如果能够明察经济领域的诸多谬误，明了被掩盖的诸多经济真相，将会使成千上万的民众打开幸福生活的希望之窗”。

书中用大量的实证来解释数据统计中的差别和由于不了解这些差别而产生的谬误，当然也包括民生银行报告中的同类错误。

一、     关于土地的库存量

报告引用了1999—2009年的土地购置面积和当年完成土地开发面积的减差等于新增库存土地的公式，计算出了50个月消化库存的结果。

但关键的问题是2003年实行8.31大限之前的绝大多数土地供给为毛地出让，因此有待于开发商进行拆迁、安置、建设基础设施等开发工作，所以有一个较大的当年完成土地开发面积的数字。但此后大部分的土地供给变成了净地出让，或毛地出让但土地一级开发的工作由土地出让方的政府完成，而非开发商完成土地开发工作。因此这部分土地可以直接进行建设，不再计入开发商的当年土地开发面积中。

同时当年的土地开发中有大量的土地一级开发商工作量，这些土地恰恰又非中购置的统计数字中，而是要经过二次招拍挂才能出让进入建设过程。

这样购置土地的面积统计中就有了大量的土地不需要经过土地的再开发投入了建设过程。而土地开发面积中又有大量的土地尚未进入出让和可以建设开发的阶段，这些已开发的土地下一次可能就变成了土地购置面积中的一部分。于是不界定指标数字定义的加减，实际上不但扩大了土地的实际供给量和新增土地的库存量，也未能得出合理的结果。

如2008年的土地购置面积为36.78540万平方米，但其中有2007年26.870万平方米的开发量（可能不是全部，但至少是大部分，是有重叠的）。这并非是一个减差而形成的库存关系，上年的土地开发量只是下年土地购置量增加中的一部分。

民生银行的计算是建立在一个错误的逻辑上形成的结果，将风马牛不相及的数字进行了排列计算的结果。

土地的购置中有毛地和净地之差（还有工业用地等其他用地）。土地的开发面积中有已购置毛地的开发面积；未购置和出让的土地进行的一级开发面积，也有已购置再开发但需二次出让的面积。这个购置是一级开发的成本，而出让后才是土地的全部成本。净地的出让则可以直接进入建设而不再有土地开发的过程了。

土地的实际库存量不能用购置面积减去开发面积计算，这是个实际操作中都清楚的事情，却中民生银行的研究中变成了一个必然和顺理成章的减差关系。这种计算可以骗过许多外行人或大多数的民众，甚至可能会欺骗了国家的决策者、市场的投资者。但实际的库存量只能用购置面积和已开发建设面积相减，同时这些库存的土地中还要加个周期扣除部分毛地的开发周期，才是开发企业实际可以使用的土地库存。

我手头没有毛地、净地出让的面积数，也没有土地一级开发再转为二次出让的土地面积数，但我知道毛地出让与净地出让的现实，尤其是2003年前后之间的差别。2003年之前毛地占大头，而2003年之后则净地占大头，两者之间有至少80%以上的差别。由此可见，这所谓的累计库存116096.99万平方米的土地一定是个错误的数字。

而依据购置面积和历年新开工面积占用土地的情况估算大约在开发商手中实际可用于直接建设的库存量大约只有2.5万平方米，不但严重的不足，甚至可能会在未来的一年之后出现严重的短缺。

从开发周期看，一次性购买的土地总量超过200亩以上的都会分期开发，上千亩的开发周期会超过七年，大约要80个月以上，但这些土地并不能平均分配给每一家企业，于是就会有多有少出现不对等的现象，仍会有大量的企业无地，并出现市场中的紧缺。

通常一个开发企业要想连续作业，就至少要库存三年以上的土地储备才能让企业形成流水线作业。如有人组织设计、有人组织施工，同时有人在销售、有人在管理。少于三年的项目储备就会让流水线断线或出现空挡。

因此市场中的土地储备不能用集中的库存量来解释和计算总的消化期。这种研究的结果会给市场造成极大的错觉，好像市场中有充足的粮食并平均分配给每个家庭，于是就不会有粮食的紧张和不会饿死人。而实际情况是，这种长周期、大投资的生产过程的特殊性决定了库存量的不平均和市场中的紧缺性。没有充足的土地储备根本无法保证连续的作业和持续的投资增长，土地恰恰是投资可持续增长的前提条件。

二、既然用这种用购置量面积减去开发面积等于库存面积的逻辑被推翻了，报告中列举的部分城市用购置面积减去开发面积等于未开发面积的推算也必然是错误的。

如报告中列举了北京、上海、广东、江苏等四个省市1999—2009年土地购置数和土地开发数，减差之后等于未开发的面积，更是个严重错误。说上海按此种办法计算出的未开发面积高达54%，就成了一种笑话，似乎这几年土地的是毛地出让的；似乎净地出让的土地也还要再开发一次。而大城市的净地出让的比例自2003年之后已发生了明显的变化，且比例大大提高，北京自2004年下达净地出让的文件之后，净地出让的比重已超过了90%，又何来的要再做一次完成土地开发面积的统计呢？

三、房屋的库存量超10亿平方米的计算逻辑错误大约与上述土地的计算类似。民生银行的研究人员用当年新开工面积减去当年销售面积得出当年房屋库存。根本不知道开工的建筑面积中还有多少是不可销售的面积；也不知道新开工的面积至少要到一定的时期或满足一定的条件才能销售；还不知道一个楼有十万平方米的面积，开工证一次批复和开工了十万平方米，但要完成这十万平方米的建筑是从底板、地下工程和结构工程开始逐步的完成，在这个可能长达36个月或更多的施工周期中，这十万平方米的房子并不存在，也许这个房子要结构封顶时才进入了销售阶段……

2004年曾副总理在上海开调研会时是用竣工面积减去销售面积来计算，认为如果销售小于竣工面积出现的就是未消化的空置或库存。会上我就插话说“总理不要被这些数字欺骗了”。因为竣工面积中并不都是可销售的面积，竣工面积减去销售面积剩余的面积并不等于空置与库存。

今天更有甚者，民生银行的研究人员居然更大胆的前进了一步，用开工面积减去销售面积计算库存，犯了个更大的错误。

1、是新开工面积中包括了各种配套（垃圾楼、变电站等）、人防、车库、学校、商业以及一些地方规划指定建设的内容，如居委会、廉租房、消防队、派出所、幼儿园，甚至污水处理站、绿化设施、公交站等。按北京的千人指标计算，一个住宅区的配套等面积大约占20%以上，而人防、车库等则大约占15%以上，再加上机房等自身服务设施，实际的可销售面积大约只有65%左右。而民生银行的计算中则是按100%计算，至少这个误差就30%了。至今车库的销售率大约只有20%，大量的车库存在开发商的账面上，少数只能出租。

2、是新开工面积中有大量的可销售而不进行销售的面积。如酒店、写字楼、商场、公寓等等，这些列入非住宅的建筑至少占到总投资的30%，如果其中的一半是出租而非销售，那么民生银行的报告误差就大于45%了。

3、新开工量大约占年开复工总量的40%，这些建筑都有约十个月的滞后周期，才能进入可销售的阶段，就像前面所说的“饭只能一口一口的吃，但菜单字却是一张纸上面审批的”。也许开发商同时申报了十万平方米（或更多）的开工量，但一个基础就干了半年，出正负零时，楼座也是分期干的，楼也是一层一层盖的。这个周期所形成的工作量并不表示已有了这么多平方米的房子，更不能从新开工时就变成了一个巨大的库存量。

因为楼有高矮、底盘有分有合，因此新开工量并不会100%的形成滞后周期，但至少砍掉当年新开工面积的70%是有依据的。历年我国的竣工与开工的总量关系大约是1：2.9，或者说竣工量低于开复工总量的30%，新开工的70%不能在当年变成开工证面积上标明的房子是有依据的。当然这中间也会有大量的面积不具备销售的条件（大量就是至少超过50%以上）。

又有谁能保证已开工的项目都会如期建设呢？2008年不就有大量的工程停工了吗？全国又有哪个城市中看不到大量的烂尾楼呢？这样用新开工面积做计算的基础数据一定会是个错得不能再错、精得不能再精的结论的报告了。

如果按实际可能发生的情况计算，中国2009年具备销售条件的房屋存量大约远远低于七亿平方米。如果今年保持了3、4、5月份的销售增长，年尾或明年就会出现严重的供不应求的短缺局面，而绝不是民生银行报告中所说的还要消化30个月。

如果今年下半年不出现大量的新开工，不出现房地产投资的高增长，就一定会在明年出现房价的报复性增长。

用不着再举更多的理由来说明民生银行报告的错误了，谬误大多时已不值得再去纠正了。如果这个不专业的研究对市场和国家决策产生了重大的方向性的误导，那岂不是要让中国的经济蒙受重大的损失，也不知这些幼稚的分析员们应承担什么样的责任？

约翰·亚当斯曾说“客观事实是永恒不变的，真实的确凿的事实不因我们的意愿、偏好抑或热情而改变”。

也许是因为银行过度的担心泡沫会影响银行的信贷安全，于是让这些代表银行利益的研究人员用更倾向于市场已出现泡沫的观念来寻找数据的支撑；也许房价让这些年轻人购房费力，而制造这些假象来迫使政府采取政策来打压市场；也许他们本来就外行、本就幼稚、本就不知其中的奥妙……

对这些外行的研究机构，我已多次的提出了不同的意见，但似乎所有的机构、单位都不管自己是否真的了解市场，都坐在办公室里试图用一些数据来证明自己的正确和产出报告来提高自己的社会地位和知名度。岂不知这些无知的报告出得只是恶名，会更影响自己的声誉，也不会给社会带来丝毫的进步。

亨利·罗索夫斯基则说“千万别低估了用事实去纠正错误的观念的难度”。对此我已有深深的体会了。也许因为我是开发商，所以更多的人会狭义的从行业和企业利益的角度来判断我的观点，这种偏见无疑会影响他们的判断能力。但恰恰是因为我是开发商，因此我比银行更了解什么是开工、什么是销售、什么是库存；也比他们更了解什么是土地购置、什么是土地开发；比他们更知道企业实际的土地储备困境；也比他们更知道没有下半年的投资增长，一定会在明年出现供给的断档和房价的报复。

最后奉劝那些为民生银行谬误的报告鸣笛抬轿的媒体，先看明白了再吹，不要盲目的砸了自己的饭碗。

大概是财政收入下降让官员们都昏了头，于是借人大的授权再次在经济本就处于困难的时期又出台了受赠房屋加征个人所得税的通知，不知是否又要对公民实施掠夺性征税的一系列新政了。

美国是个因税收不合理，为保护自己的财产权利而新生的国家，因此国家的征税应有明确的用途和理由，并经国民的批准。而中国的征税似乎从来不需要理由，且人大这个代表人民决定税收用途和数量的机构又将应由自己决定的权力用法律的形式委托给了政府。于是政府就有了不论税收的用途而可以任何增加税收的权利，那国民的权利由谁来保护呢？人大在讨论提高个人收入的应税额起征点时如此的谨慎，但对可以加税中的监管却是如此的放权，给了政府一个疯狂加税的机会和空间。

实行单一税的好处自不用说，大多数国家单一税的实践早就证明了其合理性、可操作性。但中国的个人所得税却有十多种征收办法，且在不断的增加。为什么不多用时间研究一下如何将个人所得税变成单一税呢？多种税征收办法一定会是有重复征税及严重的不合理性，如工资性收入的税率高达45%，而一次性劳动收入的征税却只有20%，必然逼良为娼，会有大量的工资性收入转移为一次性劳务收入来逃避税收。如演员的工资性收入就可以转化为一次性劳务收入，许多中介服务也同样。这些逃避税收的正是一些高收入者，同样也会让教师、医生等职业出现大量的非统一纳税。就个人主动纳税而言，同样增加了无数的麻烦和不想偷税中的偷漏税。中国尚有大量的文盲、法盲，他们并不都了解这是多种个税征收的关系，各种不同来源的收入所得，想不漏税都有许多的难度。

自然这种复杂的税收规定根本无法建立起诚信纳税的信誉体系和个人信誉观。“税收猛于虎”自然也会让大多数公民望而生畏，想着法的博弈。

我不知道什么人出的赠与房屋征收20%税的主意，但我知道如果赠与 的税收如果远远高于转让的税收，那么人们完全可以用交易转让的方式来变相实施赠与。无非是赠与人缴纳了交易的税费之后不再实际收取应支付的购房款而已。而目前实际转让交易的税费远远低于20%的一次性税率。

更简单的方式则是赠与人与受赠人之间签一份有法律意义的借款合同，将房屋作为借款的抵押物，然后用不能还款由法院判决将房屋用于还账、过户给原有的受赠人。不但可以不再缴纳20%的个人收入所得税，还能减免了过户的许多相关费用。又有谁能证明实际发生借款的行为或未还款的行为呢？

重税之下的博弈并不会给社会的发展带来任何收益，重税产生的副作用也未必会让重税发挥出实际作用，而只会破坏市场的交易。

当租金税过重时，许多人的租房会以亲属借住名义，只要不发生法律纠纷，口头协议也可成交，税又从何收取呢？而当许多税务部门不再按出租额而是按出租行为定额征税时，反而有大量的人主动纳税，形成了巨大的反差效果。

对赠与而征收的20%的重税必然产生的结果是博弈中的变相逼良为娼的法律，会让人们在法律的漏洞中钻来钻去，让立法者将所有的精力用于弥补法律不合理的窟窿中奔波。既浪费了纳税人的钱，又降低纳税的效率。与其如此，何不多用些时间和精力去改革现有的税制而变成单一税呢？这样不是完全可以让税制更合理，并堵住各种漏洞而降低纳税的成本吗？

目前一手房的转让中已出现过用住房抵押的借款行为，经法院判决而形成的抵债过户，那么就一定会在赠与中用同样的办法实现避税的情况。做的办公室中决定政策的人们毫无疑问不会比那些在实践中博弈的人们更聪明，唯一的办法就是尽快的实行单一税制，让所有的公民都依法申报并扣除抚养系数后，按统一的收入情况进行税收调节。

税收制度的改革不是要增加各种名义的税收，也并非在于提高税率。税收制度的改革应有利于促进经济的活跃与发展，只有当市场经济的发展好转并可持续增长时，税收才会增加，而交易成本的增加则会破坏经济的活跃并造成税收的下降。如果税法不能降低纳税人的成本，反而造成许多避税的拉动，让征税成本比收取的税收还高，岂不是得不偿失。如果税法会逼良为娼，则对社会的破坏作用更是无法估量。

任志强
华远集团总裁，华远地产董事长

可以从几个案例来看一下，都再说房价在涨，大家也在怀疑中国住房市场房价是不是发生了巨大的调整，从5月份公布的数字来看，同比是下降的，环比是上涨的。如果拿三个月以前房价来看，可以在国际市场买20多桶石油，如果拿今天全国的平均房价来看，大概在国际市场只能买8桶石油，下降了3倍。所以从石油情况来看，我们房价不是涨还是跌了，跌的很凶，有人说你能不能用跌价的方式来评价房价是涨还是跌。中国的CPI和PPI在下降，而全世界几乎所有国家的PPI和CPI都是下降，而且GDP也是下降的，因此在最近一段时间4月份全国做生活物价指数调查当中发现，北京、上海从全球排名104位和111位上升到第26位和28位，在亚洲前10个国家里面，北京和上海仅排在日本、新加坡等城市之后，始终排在香港前面，在别的国家物价下跌，我们的物价也下跌，我们生活指数是在上升的，紧随其后是中国其它几个城市，亚洲除了日本、香港和新加坡，剩下排在前10名都是中国的城市，排在前30名的城市中中国已经占到90%。既然我们生活消费指数在不断上涨，用消费指数来衡量房价，发现房价还是在下跌，房价的高与低可能每个人都有不同的解释，最重要看你的参照物。

美国20年代到90年代包括这次房价下跌，几乎每次房价上涨都来自于政策的管制，当某一周出现了分期的法治和对租赁市场进行管制的时候，这个地区房价就开始迅速的上涨，中国也不排除。自2003年开始对土地和信贷进行严格管制之后，在开始出现了房价的剧烈性变化，而此前每年房价增长比例大概只有2%左右，而这个和工资收入9.5%平均增长率来比是极低的，当政府短期政策对市场产生巨大影响的时候，于是房屋的价格就产生了巨大的变化。我们可以看看最近出台的抑制股市的泡沫和房市泡沫的说法，在计划经济回归的时候，政策性的影响必然对市场产生巨大的影响，比如说中钢协在铁矿石谈判的时候认为铁矿石不能作为一种商品来炒卖。外贸在国家要稳定外贸出口政策下实行大量出口退税，中国可以用出口退税来稳定外贸出口和生产，但是永远不可能稳定国外的消费需求，美国人的消费需求并不因为中国的减税而增加，所以不管是否减税，从前几次减税情况来看，大幅度减税几个行业并没有增加外贸出口。

如果将外贸出口减免税率放在住房市场中个人所得税上，我相信中国住房市场一定会有长期政策的预期，一定会比现在增长倍数要高多的多。大概估算一下如果有8000亿购房个人所得税退税的话，可以带动9万亿消费增率，远远超过4万亿投资拉动效益。但恰恰中国政府并不愿意对住房市场给予这样的特殊优惠，他们在迎合游戏当中不是消费者多得，就是开发商多得，其实不是迎合游戏，开发商降价表面老百姓得到更便宜的房子，实际上受到更多损失是政府土地收益和税收，而且拥有大量住房资产的人会贬值，而这部分人损失并没有在购房者的受惠当中得到反省。所以有没有一个长期的住房政策对中国影响是巨大的。

刚才哈博士特别强调了有关通胀的问题，我们也一直在看中国的贵金属是否和通胀在发生变化，1—4月份的时候白银销售量增长40%，远远超过工业生产所需的白银用量，大多数的人开始搞白银当做现货存在家里面。中国黄金储备今天早上我跟哈博士还在交流，哈博士认为中国黄金储备发生重大变化是因为外汇储备高的原因，做了外汇储备结构调整，但是增长速度发生很大的变化，02年12月份以前大概有1900多盎司，约合600多吨黄金，近两年发生巨大的变化尤其是07年之后，已经增加到3389万盎司，就是增长到了1460万吨的黄金，在原来基础上增加75%，黄金储备已经进入了千吨级以上，进入到世界第五位。而我们从零储备到600吨大概用了55年的时间，而从600吨上升到1460吨用了不到四年的时间，可想而知，不但我们可能在预计出现巨大的通胀，中国政府早就知道出现巨大的通胀。所以从黄金和白银两项储备变化可以看到，所有人都在预期我们要抵制可能出现的巨大通胀，钞票不能发的太多。

而在所有票子增发过程当中，房地产市场还没有看到巨大的价格变化，有人说房地产市场最近销售增长是因为大家预期可能会出现巨大的通胀，而房子、股票、金融资产、黄金都可能是抵抗通胀重要的方面，所以更多人在用买房子来抵抗通胀，我不知道这个通胀可能在什么时候产生。从目前来看，CPI和PPI下降，也许在8个月或者更长一段时间还不会出现高通胀的现象，但是不排除在未来发展过程当中，可能会形成第二波的变化，目前我们已经看到土地的销售在增长，但是很多经济学家也在预测，4万亿用完了以后怎么办？是不是还会有下一波的下降，如果这种现象出现，今年买的土地到明年就下降了，如果这种现象不出现，从今年新开工的面积大幅度下降，很多人都在预计，也许这种销售增长会在明年年初，或者一、二季度就出现了，而这一系列的原因都在于我们没有长期的预期，没有稳定性的政策，而稳定性的政策才能决定未来的经济走向，仅仅靠现在已经出台的短期政策对房地产市场的刺激作用是一定会出现更大的危险，比如在09年12月31号以后是不是还要出台相关的一些政策。

任志强搜狐博客：http://renzhiqiang.blog.sohu.com/ 

历史的背景：

1、          福利分房制度

中国自1949年内务部令“一切房屋归公”之后，知道1998年国务院23号文止，近50年的时间实行的是住房实物福利分配制度。除1949年之前原有的私房之外，改革开放之后只在少数开放城市实行了有计划审批或有差别化的商品房制度，超过90%以上的住房仍是实物分配为主，因此1998或部分延续至2000年之前的住房都为分配制。于是在此界限之前的绝大部分已就业或已婚的家庭都有了住房。

从2005年的人口普查资料看，1998年房主35岁以上的家庭基本都拥有了实物分配的住房，经济情况好的单位27、28岁的也分配了住房，经济情况差的单位则年龄要大些。总体看，建国初期出生的一代高峰人群基本都拥有了有分配制的住房。

1998年时房改房或租赁型公房合计占总存量约90%，其他类住房所占的比重较低，商品住房仅占存量的不到5%。近十年的商品房建设速度加快，至今商品住房所占的比重在总存量中仍不到30%。

2、人口年龄结构

早期中国的人口政策可以反映出中国正处于住房需求高速增长的特殊阶段。1949—1957年间中国的生育率标准较高，平均约为33%。由于大跃进造成的饥饿感与死亡，1958—1961年出现了暂时性出生率快速下降，而在1963年之后又反弹到了43%，并且在70年代早期形成了高生育率的第二波婴儿潮。

正是由于这两次婴儿潮的扩张，形成了中国目前发展阶段中的人口红利期，即15—59岁最有活力的人口数量巨大，并且仍在增长中。既是中国第二波婴儿潮进入家庭分裂（重组小家庭）的高峰期，也是上下两头抚养关系数最低的黄金消费期。

3、          城市化率的快速提高

30年的改革让中国的城市化率每年以0.8—1.5个百分点的速度上升。从改革前的2亿多人口已上升超过了6个亿，并且城市的人均居住面积在不断扩大之中，已达人均27平方米，每年均以约1平方米的速度在扩大。城市的集中化趋势也让100万人口以上的大城市巨增。社会对住房的需求随人口增长和城市化集中的周期而加剧。

现实的问题：

1、          家庭分裂速度加速

人口年龄结构为前提引发的住房刚性需求在近几年巨增。按统计局的数据，近几年我国城镇人口每年的新增家庭户数在快速增长。

1999—2003年期间，每年城镇新增家庭比上年增加10万户左右，仅从1999年的6815287户新增变为7136447户，每年约平均增长1.1%，五年时间新增家庭户数年仅扩大了32万户。

但近几年家庭分裂加剧， 2007年城镇家庭新增户数已超过了900万户，比上一个五年的平均新增户数扩大了6.5倍，年增近200万户，这是个短期几年内仍会持续的特殊变化期。

但住房的年住宅竣工量仍维持在4至6亿平方米左右，年竣工的住房套数1999年为194.6万套，2003年为302.11万套，2007年约为460万套（包括经济适用住房），远不能满足市场的需求。

2000—2007年，全国登记结婚的数量从年848.5万对，扩大到年945万对，增长超过11%。而离婚则从121.3万对扩大到189.3万对，增长了56%。同样说明了家庭分化速度的加剧，而总抚养比则从42.56%下降到37.42%了。

尽管有些所谓的专家们并不承认这种分裂速度增加产生的刚性需求，认为购买力约束这些需求无法实现。但这些新增的家庭绝没有睡在大街上，那么就至少要有这样多套住房来满足他们的基本生活，不管是建、买、租都要有个地方。无疑这其中的相当多一部分是通过购买商品房而解决的。北京2004—2007年新婚家庭的调查中，44%的家庭购买了一手商品房，当然还有二手房和父母购新房换出来的旧房了。

但至少这种住房需求会随着年龄结构和家庭分裂速度增长这个事实是不可否认的。

遗憾的是中央的宏观调控只从房地产的投资增长过快考虑，而不从中国人口结构必然产生的巨大刚性需求考虑，没有充分的计算和估计出2003年之后这种人口结构引发的家庭结构变化的加速。反而是关紧了土地和银行信贷的两个闸门，造成了一面是人口结构产生的需求巨增和一面是土地严格控制下的抑制供给。这一张一紧的对立，无疑会让房价在供不应求中暴涨。需求无法满足的焦虑自然也就转化为仇恨了。

虽然这个仇恨的脏水洒在了开发商身上，但根子却并不应由开发商负责。如果中央的调控政策充分的考虑了这个人口结构的变化，2003年适度扩大土地供给和支持扩大住房生产，也许就根本不会发生房价过快增长的一幕了。

2、          日益升高的更新换代需求

虽然有历史长达50年的福利实物分配，大多数人有房居住了，并通过房改购房的方式用较低的支出变成了私有财产，但这些早期建设的住房标准低、配套差、面积小、户型不合理的占多数，已经无法适应日益提高的物质生活需求。

80年代的标准图纸中，一居室小于40平方米、二居室小于60平方米、三居室小于80平方米、100平方米以上的住房建设在80年代的末期和90年代的初期还要有高干和高知的指标，否则是无法通过规划审批的。

但这些只有20多年楼龄的房屋却早已无法满足现代的生活了。绝大多数这些户型是没有客厅，而是只有门厅、过道的设计；只好将居室变成起居室，看电视时常常是坐在床上；厨房平均4—6平方米，连冰箱也只能放在卧室里；厕所并不能做卫生间，只好在厨房中洗衣洗脸。因此改善型需求与人口结构的矛盾并列，加大了刚性住房建设的需求。

1980年城镇户均建筑面积仅为57平方米。

1991—1995年间，新建住房户均面积仅为79.1平方米。

1996—2000年间，新建住房户均面积仅为94.3平方米。

2000—2005年间，新建住房户均面积仅为110平方米左右。

而新建住宅年生产量仅为总存量的4%左右，新建住房中大户型所占比重在总存量中仍很低。北京市90平方米一下的住房占总量的85%以上，而100平方米以上的住房不到15%的比重。可见改善型需求的潜在能力巨大。

而美国1950年的存量户型户均面积已达91.4平方米，1970年达到139.5平方米，1990年为193.4平方米，2000年为210.6平方米。中国2007年全部存量住房的中位数仅为68平方米，与美国的住房标准至少相差了70年以上的发展阶段。

这些改善型需求同样在房价的上涨中无法实现这种增长的愿望。

同样在改善型需求旺盛时，国家的调控政策本应是降低二手房的交易税费，加速二手房的流通市场建设。民众在50年的工资分配制中缺少住房含量，本可以通过房屋的增值得到一些补偿，但连续多年的调控措施却是在二手房交易流通环节中，不断的强制性加征各种税费，并不断提高税率，交易税收从契约税上调比率开始，到个人所得税、土地增值税、营业税和印花税等等。于是开发商再一次被当成了靶子。国家征收的税收似乎应由开发商在一手商品房的价格战给以补偿，否则这种改善型需求无法满足的责任就要由开发商来承担了。

尤其是第二套住房提高首付和贷款利率的政策，更是在改善型需求无法满足的怒火上加了一桶油，对开发商的怨就变成了深深的恨。

但如果没有这些重税和融资成本的提高，没有土地与银行信贷闸门的关紧，以及因此造成的土地价格飞涨和供求关系严重的不平衡，又怎么会有改善型需求无法满足的怒火呢？

自1998—2003年中国的房价并未发生暴涨式的变化。

年均涨价幅度小于2.7%，商品房平均增长均为3.5%，而城镇同期的居民人均年收入和人均可支配收入（名义）增长速度分别为10.7%和9.3%，高于房价上涨的三倍多，说明房价收入比的差距是日益缩小的趋势。

正是宏观调控政策的失当，才让房价在2004—2007年随土地地价占房价的比例不断的提高过程中水涨船高而已。不过是在政府从土地中获取了远远超过开发商利润数倍的利润之后，分了一杯汤而已。但最终所有的消费者都将无法实现梦想的罪名扣在了开发商的头上，其实开发商只是在代人受过而已。

3、          住房制度的不公平

住房制度的不合理性，让更多的民众无法从财产性分配中获得低价的住房，则将更多的仇恨转向了市场。

传统的福利分配时，住房的面积受到了严格的控制，局长级的干部大约也只有120平方米的住房。而今那些利用经济适用住房政策低价购买的公务员住房，局长级的面积已扩大到了180—240平方米。市场上的房价则与享受政策补贴的房价相差上万元/平方米，让当初的房改价优惠相比之下都差之千里了。表面看，当初约为市场价40%左右的房改价购房让业主占了巨大的便宜，而如今享受经济适用住房政策的购买价则与市场价相差了一倍多，再加上面积的扩大，自然收益颇多了。

当更多的人（绝大多数家庭）既无法享受这种政府的补贴，又无法靠存量住房发财实现改善时，就用市场的商品房价格与经济适用住房价格相比，并误认为这两个价格之间的差价都是开发商的暴利，于是将所有对制度性腐败产生的怨恨也同时加到了开发商的头上。

好像是开发商没有让这些家庭享受到制度性腐败的优惠一样。而制度并不是握在开发商的手中，哪怕是建设经济适用住房或两限房的开发商也无权将房子卖给未经政府审批的任何家庭。

4、          特殊的家庭结构

第二次婴儿潮之后的计划生育政策让中国的家庭结构不同于世界任何国家，突显出四、二、一的阵容。抱孙子的传统习俗将子女的结婚与住房的责任转嫁到了父辈身上，恰恰福利分房制度又让这些父母大多数有了安栖之处，可以在解决儿女住房的同时改善原有的居住环境与条件。

这种特殊的家庭结构改变了仅仅以子女收入计算购房可支付能力的状况，形成了父母购房、父母付首付、子女还贷的中国特色。或父母住新房，子女住旧房等多种形式，两个、三个家庭共同分摊购房负担的和谐情况。

从统计2004年的已购房人群的调查中发现，20—29岁的户主占34.1%，30—39岁的户主占34.4%，其他为40岁以上的家庭合计的购房比例。而2006年的购房人群调查中，北京、上海、广州、武汉、重庆的年龄中位数分别为41、44、33、37、36岁。今年一季度北京的部分楼盘调查中90平方米以下小户型的购房群体中，35岁以下的人群占70%左右，平均房价为12000—14000元/平方米区间，远高于北京市平均房价。但大户型购房群体中的年龄则占比重大的是45岁以上的客户群体。

也许在其他国家关心房价的只是准备购房的群体，但在中国的城镇中这种特殊的家庭结构会让几乎所有的家庭和群体都卷入了房价的战争之中。尤其是以家庭分裂为诱因的主体大多是年轻人，他们既是网上评论的主体，也是媒体从业的主体，更是家庭中的宠儿和最爱。他们不但在社会上也在家庭中声音最大。于是局部的房价争议就变成了全社会的争议，并演变成了一种仇恨。

5、          身份的焦虑

英国一位才子阿兰·德波顿写了一本书，书名就叫《身份的焦虑》。中国的经济在改革的浪潮推动下，一浪高过一浪，于是打破了改革之前几乎所有家庭生活平均化而无差别的格局。

初期曾身在国企的职工会看不起那些小商小贩和个体户，而当卖大碗茶的收入超过了官员与教授时，人们的观念开始发生了变化。当国企下岗、干部下海之后，社会开始拉大的贫富的差别。金融服务业的产生和民企的上市再一次引发了经济的地震，福布斯的排行掀起了一阵阵的波浪。让这个社会在改革中不断改变着评价的标准和身份的定义。数千人争夺一个公务员位置的招考；全民炒股的动员；商人排行榜与精英的选拔；超女和明星的价值提升；教授专家们的走穴；以及留学人员与海归，这一切都在改变着这个世界。

可怕的并非是中国出了李彦宏、马云等精英，引发身份焦虑的不是每个人与比尔·盖茨的对比，而是同龄人之间、同学之间、同事之间的生活与地位的变化，最熟悉的人群之间的对比。

由于评价体系的变化，人们已无法预测一个人的今天和明天，鲤鱼跳龙门的奇迹常常会在我们的身边发生。但人们无法知道某个人的财富时，却找到了一个平衡可见的标的物，那就是房子所代表的身份与地位。

名片是改革之后的新产物，也代表着一种身份。但更多的人已不再相信名片中的头衔，名片代表的只是联系的方式。但一个人在熟悉的人群圈子中身住何处却是十分重要的。过去请亲朋好友去酒店大吃大喝的荣誉已被在家中招待的亲密所代替。社交更多的从公共场所向家庭转移，咖啡厅的见面远不如家中更温馨和私密了。

住房不再仅仅是小两口建立新家庭的寓所，不再仅仅是改善居住条件，不再是仅仅维持再生产能力的基础，已在这个社会中升华为一种身份与地位的象征。不仅仅是财富，更重要的是证明了某人拥有私有财产，可以独立于社会的象征，一种不再寄人篱下的象征。

宁做“房奴”也不愿租房，正是这种身份焦虑的标准性体现！

当全社会城镇的人均居住面积在不断增长时，并没有人睡在大街上，但这个人均居住面积在现实中的分配是不均衡的。于是有多有少、有苦有甜的差别会让许许多多并没有住在大街上的人们也会对没有单独的拥有住房，没有拥有比别人更多、更好的住房而苦恼和焦虑。于是这种焦虑就转化为一种仇恨，似乎全社会未能“按需取酬”的责任在于开发商未能无偿的为每一个家庭送上一套大而好的住房，开发商似乎并没有勇敢的承担起实现共产主义的社会责任。

尤其是在政府强烈呼吁开发商要建小房子、低价位的商品房时，人们并不关注土地的成本与价格，并不关注市场的竞争和追求利润最大化的经济规律。而只关注于房子的价格和自己是否能低价的轻松拥有能代表身份地位优越的住房。

遗憾的是市场经济并不会从天上掉下美食而养更多的懒汉，仇恨也不会增加社会的财富与个人的财富。最终因身份的焦虑而转化的仇恨并不能让更多的人进入天堂，这个社会也不会在仇恨中进步。

6、          从羡慕到仇恨

如今30岁左右的人都没有经历过平均化、低工资、票证制的短缺经济，因此也不知道中国的贫富差别出现之前都处于同一个生活水平的起点。当他们开始进入社会时，这个贫富差别已从万元户的富变成了百万元、千万元或亿万级的差别了。如一套住房的价格会产生从几十万元到几千万元或上亿元的跨度。于是他们以为这种差别天生就存在，而与个人的努力奋斗无关。

建国前三十年的人，儿童时大多接受的是公有制及为人民服务的教育，但后三十年的人儿童期就已接受了致富、发财、享受生活的教育。他们更早的知道了比尔·盖茨、巴菲特和李彦宏、马云的事迹，儿时的羡慕心态让许多人立志要成为中国的比尔·盖茨或巴菲特。当他们进入社会时才发现，他们虽然可以让关于比尔·盖茨和巴菲特成为中国最畅销的书，但他们不能从书中自然拥有比尔·盖茨的技术和巴菲特的投资理财能力，他们这才发现，要想让生活的物质享受成为现实，还有很长的一段路要爬行。

于是他们开始寻找福布斯榜中的学习榜样，却发现中国与世界经济制度不同，在各国房地产界中产生的富翁为数不多。他们不知道这是因为世界各国能产生更多富翁的行业，如金融、矿产、石油等领域，在中国尚处于不开放的垄断中。因此将房地产视为暴利和万恶之流。

当他们进入了要结婚、生子和成家立业的阶段时，发现要拥有一套舒适的住房更是一件困难的事。他们并不关心实现住房梦中涉及到国民财富分配制度中的不合理性，也不理会房价中承担了多少土地成本和公共支出成本。只知道上一代人的住房是福利分配的，这一代人却要靠自我努力去成为“房奴”；不知道市场经济给中国带来的好处，只知道房地产商不再是“雷锋”；不知道“利润最大化是财富创造的原动力”，只知道刚毕业就想有个家；不知道中国的平均购房年龄小于欧美日发达国家的十岁以上，更不知道中国住房的私有化率已是全球所有国家中最高的，比世界经济总量第一的美国还要高出近20百分点。

于是他们把不能实现有车有房的美国梦的苦水倒在了房地产的头上，一面期待着自己超越前辈而成为中国社会中的中高收入阶层；一面在抱怨别人在他们之前住进了自有产权的住房。一步步从羡慕走向了仇恨。

加上社会上不断暴露出来的官商勾结的腐败、违规操作的谋利、骗贷的黑洞的案例更让这个社会产生了对整个房地产行业的不信任，并找到了支撑这种仇恨的依据和理由，也给这个行业套上了原罪的枷锁。

然而这种抱怨与仇恨仍摆脱不了产生这种情绪背后的焦虑。谁都想尽快的从贫困的泥潭中跳出来；谁都想成为被社会所尊敬的人；谁都想尽可能的满足对物质消费欲望的追求，但事实上则正因为这种渴望的强烈程度而产生的强烈的焦虑，最终导致要寻找一个共同的发泄点。正是共同的住房问题成为了一个能引发不同人群、不同收入、不同身份、不同年龄的社会份子共同关注的焦点，成为了可以共同倾倒脏水的垃圾桶。

正像冯仑先生所说的：“道德是件不容讨论的问题。”因此也就无法用经济的方式去研究道德的形成与对错，房地产就在一系列的焦虑集合之中成了整个社会不可缺少的“敌人”。

一个政府少不了、社会少不了、市场少不了、经济少不了、城市少不了、公民也缺少不了的行业，一个既爱又恨的敌人。

记得上小学时，有一本书叫《趣味数学》，常常读得爱不释手，对我的一生成长有很大帮助。对数字的解读也会有不同的发现，儿时关心的是是否答得正确，今天则要从中找到与媒体舆论导向不同的真实世界。

今年我国的房地产销售于1—2月份处于低潮，但三月份则开始在政策放松的推动之下迅速回升。全国1—3月份的销售面积增长了7.8%，1—4月份则增长了17.6%，超过了1.7亿平方米，这意味着但从4月份看，全国出现了暴涨，单从4月份的看单月的增长远超过了20%。5月份比4月份略有下降，于是媒体中就大量出现了销售下滑、危险再现的呼声。

北京的情况大约与全国同步。3月份日均371套（统计中未含经济适用住房与两限房）；4月份日均446套，涨幅大于20%；5月份日均为371套，比4月份下降20%，与3月份持平；6月份的第一周日均下降为278套，比3月份更有下降，比4月份则下降近60%，这显然不是个好消息。

但如果按3月份、5月份的日销量计算，年化销量就13.5万多套了，约等于2008年的1.8倍，则是个巨大的增幅，按4月份的日均446套计算，年化销量就高达约16.3万套，则是北京的历史最好水平了。

历年的统计中，经济适用住房与两限房都列入总的销售套数和销售面积之中统计。今年4、5月份这两类住房的销售量约为日均100套，月均都超过了3000套，年化统计约为3.6万套（实际计划供给量约8万套），与商品房两者相加则今年的总销量会超过北京历史最好水平的2005年。即使是按6约第一周的低水平计算，加上经济适用住房和两限房的总套数大约也会超过2008年的一倍以上。

同期，媒体也在报道二手房市场的销量下跌，却不知道1至5月份北京市二手房交易量已接近去年全年的交易量了，后7个月的二手房交易量堪比去年同期的增量了。

由此可见，3、4、5月份的交易量巨增已经超过了历史最好水平。如果销量在此基础上继续快速增长，必然导致市场的房价会在羊群效益之下飞涨，而相对平稳的增长或较低的销售增幅则有利于房价的平稳与去库存化。

目前的销售统计可以得出的结论是今年的销售肯定会远远好于去年，有一个较大的增长，但是否能完成去库存化的任务，则要看后半年的销售量变化。

北京最大的库存量是现房的消化，约还有450万平方米的现房，但现房的消化速度在前五个月中并未提高，或说消化速度远低于期房的消化速度。大约是因为已建成现房的位置、户型、质量、环境存在一定问题，或现房的入住楼盘的尾房是热销时挑选对此之后的剩余户型。因此消化的速度较慢，甚至个别楼盘降价也未必会提高销售速度，这不是市场的问题，潍坊不过是利润的再增加，为避免入住客户的麻烦，反而不会降价，因此会滞销。

但北京的期房却可能在销售加速，但新开工减少时，可能会于明年上半年出现严重的不对称，再次出现供不应求的现象。只有保持下半年的充足开工量才可能让市场可持续的保持供需的平衡，这也是防止和限制房价在竞争中上涨过快的重要条件。

中国房地产市场与中国的宏观经济发展相似，最坏的情况已经过去了，除非房地产商发疯的涨价、逼着政策从支持再次变为打压，让消费从积极的购买再次退回为观望。而目前从数字上看，尚未看到这种价格飞涨的情况。

去年的房价指数是前高后低，今年则是前低后稳，因此同比前几个月的房价指数会是负增长，环比在4月份之后略有回升；而下半年同比一定会是上涨的，即使环比不再上升与现在持平；年末也会在同比上有3—5的增长。何况3月份之前的降价在销售量上升时也让许多开发商做了价格的回调，那么价格指数就一定是会出现上涨的。

国房景气指数从高点的119，2008年下降到90多之后，至今尚未超过100整数。虽然销售比去年有较大增速，但投资与去库存化的任务仍很重，今年能否回到100以上还是个问号。

政府和市场最担心的还是房价是否会暴涨，从而破坏了刚刚靠政策推动转好的经济形势。去库存化的整体形势还很严峻，但市场整体的库存量并不平均分布在每个经营主体手中。于是个别项目总会借机谋求利润最大化。如果媒体再将这种少量的现象扩大化的变成市场的趋势，那么就真有可能吓住了市场中的消费者、也吓住了政府的官员。

因此，正确的解读数据并正面的报道这些数据的变化，则成为了一件重要的事。

《物业税》再次引发了社会的热议，“狼”来了好几回却只听到楼梯响，不见狼下来。倒是让房地产股票应声而降了，无辜的股民又惨遭一次莫名的重创。

许多媒体记者在追问我《物业税》的出台是否会让房价再一次下跌。在媒体的眼中物业税好像就是房价下跌的原子弹，除此之外就一无所知了。有关物业税的相关知识完全是一片空白。

物业税为何物？中国始终说不清楚的不是物业税是针对建筑类物业持有的一种征税，而是说不清楚这种税收是干什么的。

假如仅仅为了持有物业而征税，中国早就开始了，不是早就有并且现在还在执行着房产税吗？不管叫什么名称，这种针对房产持有和经营而征收的税从来都未停止过，无非目前房产税是对城市居民居住类物业暂时免征税而已。

又何必要用设个新税种的名字来吓唬市场和民众呢？这又与房价的下跌有什么关系呢？更何况中国的一个税收从提出到立法不知道要喊多少次狼来了，物业税不也同样吗？

数年之前，时任财政副部长的楼先生就有应征收物业税来抑制房价过快增长的说法，结果至今没有下文。数年之前，现任国务院发展研究中心主任的谢先生就曾组织过专门的研究与讨论，并出了研究成果的书，我有幸也曾参与。数年前，建设部与税务研究所的高先生就组织了物业税与国外交流的专题研究会，我也有幸参与了。数年前，现任中国人民银行副行长的易先生就出了专门研究物业税的专著。一系列的研究工作从未中断过。税总也安排了部分城市的模拟性空转的实验，以取得经验。

但所有的研究与实验都尚未取得一致性意见，尚不具备立法的基础条件。税总的局长都换了数任，也没见狼下来。因为他们无法改变现有的许多制度，无法创造实行物业税的基础条件。

通俗的说有的国家将物业税作为保护物业升值而征收的税，因此民众才愿意或同意国家征收这种税或费用（香港称为差饷税，即专为警察维护社会治安，让物业能够因治安条件而升值的费用）。

有的国家将物业税作为地租中的一种费用而征收，同样是要用于维护土地的升值并让附属在土地上的物业升值的税或费用。

一般而言，国家有强制性征收税收的功能和权利。但民主国家首先要强调的是国家征税的透明性，国家征税前要先说明税收支出的用途，国民同意这种支出并认为这种支出是对全民有好处的，纳税人能享受因支付税收而获得的公共支付回报，才会同意缴纳这种税收。特别是专项的税收，如绿化税的支付可以享受免费的公园和绿色的环境；交通的税收可以享受免费的或便利的交通条件；支付了燃油税就不应再支付过路费等。

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媒体似乎并不想看到中国的经济回暖，尤其是不想看到房地产市场的回暖。媒体似乎是担心当经济好转时，就找不到忽悠民众的热点了，他们更愿意中国的经济比金融风暴来临时更差。因此媒体会变着法儿的将经济的好转也用各种的自我解释去变坏。或者媒体在担心房地产的销售好转会削弱他们房地产广告的地位，也更拼命的用各种曲解在鸡蛋里挑骨头，让民众在云里雾里看花，以骗取更多的广告费。

今年二、三月份，中国房地产市场在中央和地方政府各种政策放宽的调动之下，出现了价格逐渐平稳、销售快速回升的扭转。于是媒体就大量的争议为这是“小阳春”且难以持久，甚至有许多人说这是楼市的“回光返照”。大量的舆论在吓唬民众房价还会再一次暴跌，也有人做出许多刚性需求已消失，进一步消费会不足的预测。

今年四、五月份，中国的房地产市场再一次用旺盛的销售证明了，只要中央的调控政策有利于民众购房的消费，中国的住房需求——不管是刚性需求还是改善性需求都是旺盛的，且住房需求中不乏购买能力。一至四月份的销售面积同比增长了18%，各地的市场都出现了价稳量升的局面（价格同比下降、环比反增长0.2%），再一次的给了那些希望市场暴跌的媒体和别有用心的人们当头一棍。

然而对开发商怀有无限仇恨的人们和部分对开发商恨之入骨的、对中国经济的好坏颇为有气的媒体，无法在大市已经一边倒时再去争论小阳春时，转而又在热炒“退房”风潮和“价升量跌”了。

量真的跌了吗？上海、北京均被中央二套报道为价升量跌的典型城市。其中上海五月份的商品房一手房销售220多万平方米，北京的一手房超过了17000多套（不包括3000多套两限房和经济适用住房），均比四月份略有下降。但却同时又都是历史的上的较好水平。上海按五月份的销售年化后高达2600多万平方米，不是历史最好水平，也是次好的水平，仍是一个热销的高潮，又何来的量跌呢？最多是个增速的微调。如果市场能保持超越四月份的连续增速，那么今年就会远超过历史的最好水平，再破历史记录的创新高了。

北京同样按五月份的销售量年化计算，则商品房超过20万套（不含两限房与经济适用住房），无疑也会再创历史的最好水平。2008年仅为7—8万套，按五月份的销量增长则会超过100%，又怎么会是个量跌呢？同期北京二手房的交易量已经超过了100%，月均超过了1.5万套，五个月就超过了去年全年的交易水平。两者相加可以证明市场的恢复与消费需求的旺盛，也证明了2008年中国房地产市场的恶化并不来自于美国的金融危机，而来自于中国境内过度的连续数年对房地产恨不能打翻在地、再踏上一只脚的宏观调控政策。尤其是连续利率的上调，增加了购房消费的融资成本，连续的加税增加了交易的成本，打击投资、限制二套房房贷、限制二手房交易、严控银行信贷等等一系列政策，而绝不是消费需求的疲软。

上海、北京一、二手房合计的交易量证明的是民众的消费需求，证明的是住房的实际需求并不是因房价而无法释放或无能力消费（从销量和个贷的增长看大量的消费是一次性付款或贷款低于八成）。这也打破了多年对房价收入比及房价过高的争论，更是对那些不买房运动的理想主义者一个狠狠的打击。

环比销量的增幅下降只能解释为政策集中效应让三、四月份的爆发使增速过快，超出了正常的增长速度，而绝不是媒体导向的销量下跌、再次走冷，更不是去年七月份至今年一月份的观望中的对峙和博弈。

为证明少数媒体的量跌的说法，媒体大量的报道“退房”的风潮，包括杭州1.7亿元的退房大单。中央二台的《今日观察》更将退房与骗贷联系在一起，不但攻击开发商，也将银行作为帮凶而大批特批。

同样上海、北京、西安都榜上有名，被列入了退房量较大的城市，而退房的原因则有N多种解释。

按照《今日观察》的误导，大多数民众都认为是开发商缺钱而借此到银行骗贷，以渡过资金链紧张的难关，并将给银行带来巨大的信贷风险，开发商在利用骗贷和退房将风险转移给银行。

退房与骗贷本是两件事。在《今日观察》中退房则成了骗贷的代名词，似乎是因为为了解决开发商的现金流才会有退房；似乎所有的银行都是傻瓜，并且都不负责任，开发商随意就能从银行骗到贷款形成假按揭。

先不说银行大多已上市和加强了风险监管，除内外勾结的腐败之外，几乎已不再可能形成巨额的假按揭。二至五月份的销售回升已使大多数开发商，尤其是热销楼盘的开发商已不再为现金流发愁，更不用说银行宽松的信贷政策缓解了开发商的困难。一季度开发贷2200多亿元，个贷1100多亿元的新增，让银行信贷在开发资金中的比重从去年四季度的16.8%上升到了一季度的25.6%，还有部分续贷和延期，再加上地方政府缓交土地出让金、市政基础设施费等收费减轻了对资金需求的压力这一系列的各种因素。如果仅从假按揭的成本而言，也绝不是《今日观察》中所说的可以降低开发商的资金成本，更不是《今日观察》中所说的优选。

历史上的假按揭与骗贷，大多是将银行骗贷获得的资金转做他用，而非危险在将银行贷款用于本项目，以解决本项目的现金流上。尽管可能是“骗贷”，只要资金在本项目上全部投入并形成了工作量，只会增加银行抵押物的价值，并不会增加银行的风险，只要银行对贷款的流向有了严格的使用监管，理论上风险是可控的。缺少内外勾结的假按揭则在银行已改变审贷方式和监管中变为成本巨高的一种融资方式了。网签后的购房并不能确保按揭的成功（不管是真网签、还是假网签）。

借买房而骗贷，先要有首付，并且要交纳营业税和预征所得税和土地增值税（过去的假按揭时预征税的的管理并不严格）。这部分税收只能在退房后再次销售中去冲抵，并不能从税务中退回。那么因此而形成的成本甚至可能高于地下钱庄获得的高息贷款。申请个贷的房子要抵押登记，未办完产权证之前，开发商要担保，退房时要先退贷，否则无法再售。岂不是得不偿失。

如果发放个贷的银行与开发贷是联动的（大部分是联动的），那么这种个贷监管和适时的抵扣开发贷就更增加了开发商以此骗贷的融资成本，就更加得不偿失了。

《今日观察》的评论员在陈伟宏和不知所以然的网民评论的指引下，也将车开到了沟里。即不了解真实的情况，反而添油加醋的在民众中扩大这种误解的影响。除了扩大社会中的不和谐之外，并不会对经济的发展给以任何帮助，也不会对民众期待的住房消费给以帮助。

从公开的网签情况看，确实会有退房的现象，但为什么退房却与《今日观察》的理解完全不是一回事。（注意：杭州的退单报道中并没有说明这些退单的房子申请了房贷）。也许不但不能说明市场的下滑，反而恰恰证明是市场暴涨的潜规则。

《今日观察》用杭州的案例来证明开发商与投资商联合搞“鬼”。出现大量投资商购房与退房的大单，正在于没有开发商的许可退房几乎是不可能的。消费者的个人退房岂不是要承担被开发商扣除首付款的风险。至少开发商晚些退钱也是个资金占用的损失。

一个楼盘中网签的退房率高，大约会被社会一致认为是个坏的楼盘，至少是开发商的管理有缺陷。但也许正在于这个楼盘的涨价预期让更多的人（包括开发商许可的内部人）会用先购买后转让的投资方式造成退房多，但销售旺的情况。

会有少量的开发商用大量房已被认购、销售热的假象来欺骗市场，并逐步推高房价。但更多的则是内部人了解更多的信息，又传播这些信息让一些人（包括内部人）早期先进行了认购，并后期在房价上升时再转让卖出，形成了有退有买的网上变化。这些投资者并不期待获取更高的收益，他们可能会用低于开发商涨价之后的房价与早期获得房子时的中间价将房子转给后期想购买的朋友，既获了利还给了朋友一个极大的便宜，让自己有个极大的面子。

如果是去年房价下跌时，大量的退房原因是因为房价下跌了、个人失业了、收入预期减少了、家里有人得病或出了事故等等，但房价已稳定并略有回升时，这种退房就难以解释了。因为再卖会有额外收益，又何须承担被扣除首付的风险呢，那么就只好用前面的投资行为来解释了。

小潘的三里屯项目也有退房，许多人因资金问题而减少了认购的面积，小潘正借此以及房价的上涨多赚了6100多万元，恰恰说明不管何种原因的退房，只要是房价上升、交易量上升的发展阶段，就一定不是《今日观察》中认定的专用于骗贷和假按揭的。

无法排除许多人在大量楼盘推出的时段和销售量快速上升的阶段，会先认购或网签购买房子，他们担心合适的房子没有了，所以先占上，但看了更多的楼盘后会发现有更合适的价格或空间布局的房子（不一定是更便宜的，而是更合适的），于是也会发生退房的现象。

我没有计算过历史上是否有合理的退房率，但我知道没有银行个贷而一次性付款的客户，也会因为找到了更合适的房子而宁愿损失利息和罚金而退房。即使一个楼盘或城市有一定比例或者较高比例的退房也不能证明是开发商骗贷或是市场的下跌、或是开发商作假等等《今日观察》节目中所扣的那些帽子。也许反而证明的是在消费需求高涨中久违了的投资客又开始进入市场了。

对市场的判断最终并非看有多少退房，而是要看有多少销售。如果所有的退房都能被再销售就是正常的。

石油的期货并非都是使用者购买的，许多是投资者购买的，因此石油的最终价格影响在于消费的增长速度，同时不排除投资者的影响力。住房也是同样道理，只因为石油期货的再转让没有网签无法透明，于是退房而再销售则会被公开和关注。但是最终要计算的还是被投资或在卖的房子是否有人接盘。如果能再销售进入最终需求者手中，这个过程就不重要了。

上海、北京、西安这些被《今日观察》点名的城市恰恰是实际销售量都在高速增长的城市，公布的销售量中已扣除了这些退房量。因此证明退房并未影响实际的销售统计结果，没有影响对市场的判断，更还没有发生这些退房单中的骗贷和假按揭。

价真涨了吗？当市场中的供应结构和消费结构发生了变化时，销售平均价会发生巨大的差异，因此销售的价格会随着结构而变化，更重要的涨落要看价格指数而非平均价。

看来《今日观察》已变成了“今日忽悠”了，不求甚解而以已之意当真理，这大约是精英们的共病和天性。他们从来不管真相是什么，而只按自己认为是什么或者自己想说什么来罗列案例。而这种罗列似乎可以让外行人或民众信以为真，但在内行人的眼中则是恶意的扭曲、恶意的误导。能让民众在不明真相中跟帖，以形成一种社会的声音，把假的也变成了真的。但却不会给市场经济带来益处，更不会对稳定市场、促进消费有正面的效果。也许当供不应求再次出现时，“今日忽悠”还会找出一堆坏的理由。

危险恰恰在于中央台控制了极大的话语权，又在恶意扭曲事实，把民众引入了歧途，对正常的市场产生了误解，将好的变成坏的、将莫须有的变成了真的、将上升的说成是下降的……

退房有N种理由，但绝非假按揭当先，更不证明市场恶化而改变销售的最终结果。